二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升级的调控政策大幅提高了购房人换房的门槛，但却不妨碍换房需求继续担纲市场成交主力。房产中介研究院的一份报告显示，改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，并且这种趋势将长期延续。也正是因为这些换房人群，北京二手房市场也呈现一些新特点。

限得住的首付 限不住的需求

政策堵住了炒房的空间，但也阻止了不少购房人的换房计划。原本卖掉原有的房子，还清贷款后还可以凑齐首付，但首付比例的调整，彻底改变了这一局面，二手房市场也因此在4月之后迅速转冷。

虽然前三月二手房的成交量创造历史新高，但全年成交量却出现了腰斩。据中介市场研究院数据统计，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。

全年成交量腰斩，但换房改善的需求却没有因政策而消失。经历了大半年的政策缓冲期，换房客户正在回到市场。有购房人就表示，“住不下”、“住不好”是实际存在的问题，只要能够得上，换房势在必行。

房产中介研究院关于《2018年房地产市场和行业展望》的报告中显示，根据中介楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老、体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。

换房成为新刚需 遍地都是连环单

户型升级、环境升级、区域升级……换房购房人需求各有不同。链家研究院分析认为，在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需。首先，换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择，是生命周期进行到特定阶段后的必然结果；其次，人口的流动带来大量换房需求，这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房； 更 后，换房也是消费升级时代的必然结果。

根据房产中介研究院对与市场交易主体密切接触的职业经纪人的调查显示，全国层面的市场中改善性换房群体 更 多，占比达到46.7%。分城市看，超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比 更 高，为67%，改善性需求已成为主流。

改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升，重点城市的经纪人接触到的换房比例较高，北京 更 为显著，有77% 的经纪人接触到连环单。

改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。作为市场的新主力，换房也将在未来持续影响市场的变化趋势。

而在政策上，未来对改善需求也有望越来越友好。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

文章由国内领先的房产中介管理软件——房在线 整理分享，房在线ERP,含有房客源管理、房源采集、考勤打卡、行程分析、微营销、微官网、软件冠名、全景看房、隐号拨打等功能，帮助中介公司提高工作效率。