在相同的政策背景下,二手住宅市场成交呈现出前高后平稳的发展态势。据广州市住建委网站公布数据统计,2017年前十个月二手住宅共成交115905套。在一手住宅供应减少以及价格高企的市况之下,购房需求逐步流向二手房市场,带动一二手成交占比出现变化:2015年广州一二手房成交占比为7:3;2016年全市二手房成交套数首超一手房,比例为47:53;而2017年前十个月二手成交量已明显超过一手,一二手成交占比变为4:6。

    合富研究院高级分析师梁燕明表示,天河、海珠、荔湾、越秀、白云等区域以二手住宅成交为主力的格局经已成型,2018年这些区域的二手交投活跃度有望仍超过一手。中心城区楼价高企的现状,将导致刚需外溢到外围区域购房的趋势进一步明显。随着轨道交通的延伸,花都、黄埔、南沙等区域的二手房市场发展有望提速。

中心区二手房成楼市成交主力

    据广州市住建委网站公布数据统计,2017年前十个月海珠、越秀、白云这三个区的二手住宅成交量分别为16639套、12771套和13749套,区域内楼市成交当中,二手房占比均超9成以上,而2017年前十个月天河、荔湾两区的二手住宅成交量,分别为12841套和9370套,二手房成交占比也高达8成以上。

    从2017年前十个月二手住宅成交情况来看,花都、黄埔等受到新地铁线路途经利好的区域,二手住宅交投热度均有所增加。据广州市住建委网站公布数据统计,花都、黄埔两区在2017年1-10月的二手住宅成交量分别为11256套和3799套,均已超过2016年区域全年成交总量。

入市门槛提高,购房者缩减面积应对

    据合富大数据统计,2017年前十一个月广州二手住宅市场中成交个案的购房总价段分布与2016年差不多,超过七成的个案购房总价落在300万元以内,其中,总价在150万元以内的低价房源依旧 更 受购房者青睐,成交占比达38%。

    在调控加码和实际利率上升之后,购房者的入市门槛有所升高,为了能尽快实现购房计划,有部分购房者在购房面积和户型上作出让步,令中小户型物业更受市场青睐。数据显示,2017年前十一个月面积在90平方米以内的物业成交占比达61%,较2016年的54%增加7个百分点。在户型的选择上,1房和2房均较以往更受欢迎。

年底二手房交易难度增大

    在全年二手房成交完胜一手房的同时,到了年底,在广州调控政策“加强版”实施达九个月之后,本地二手房市场的交易活跃度也明显下降。无论是安居客、58同城等个人房源放盘比较多的网络平台,还是大型的连锁中介都显示,年底二手房的放盘量增加。广州链家的数据显示,年底,新增挂牌房源量缓慢增加,而同期的新增有效客户量则逐步缩减,整体“新增客盘比”从高峰期的2.78:1下降至12月的1.04:1。与此同时,经纪人“带看成交客次”(带多少台客户看房才有机会成交)的监控指标也呈现严峻态势,2017年3月该指标值为16.4,即经纪人平均带16台客户看房,便有机会促成一宗买卖交易。而到了12月,该指标值为33.1,经纪人需储备数量翻倍的客户量,在成功约出客户看房后,才有机会达成交易,其所付出的带看成本明显增加。

    在这种情况下,仍有机会入市的准客户,对看中物业的压价幅度也有所增大,根据广州链家研究院的统计,2017年初客户整体成功压价幅度为2.1%,到12月下旬,整体成功压价幅度为4.0%。