只有当客户表现出兴趣之后才逼定，这是原则。

成交的时机可分为以下几类：

1、当客户对产品无议，询问认购方式时。

2、对产品比较满意，要求更多优惠时，对其他方面均无异议，只剩下价格问题时才可以。

3、当一位话多的客户突然不说话，深思熟虑时，反之，话少时的客户突然话多时。

4、话题集中在某套房源时。

5、反复询问，如果买房子能满足其某种要求的。

6、看现场，感觉客户意向很好的时候。

7、当客户犹豫不定，要你帮助参谋某套房是否合适时。

8、请你无偿保留房子时。

9、当客户非常关心售后服务时（物业管理问题）。

10、客户多次到达现场表示满意时。

11、当客户突然带着亲友团体起参谋时。

12、当客户受现场气氛影响，兴奋不已时（先定后谈，以防抢门）。

13、当现场有两组客户恰谈同一房源时。

如何试探逼定的时机呢？

方法：设计问题，引发客户反应，同时迫使客户作出买或者不买的明确决定。（要么引发分歧，继续讨论，要么成交）

可以做以下提问：

1、你还有其他问题吗？

2、接下去我们讨论什么问题呢？（引申出试探性问题的其他作用，试探客户的真实需求程度、虚拟客户情况）

3、对于购买这一户您有什么意见？

二、逼定的技巧

1、客户感到满意、现场人气旺盛、现场两组客户争一套房子时，扑捉客户发出来的各种成交信息，因势利导。

2、当客户对产品满意询问认购方法，或客户多次到现场并感到满意的时候，顺水推舟。

3、当客户要优惠，幅度超过权限，或者，当客户表示带钱不足时，采用有限权利的方法。

4、以情感人，用专业热情服务接待客户，多次当面替客户申请优惠，有时可适当透露一点产品可以解决的小缺点，让客户知道你已为他做了 更 后一搏。

5、当客户要求过分或傲慢时，你就要表达出拒绝成交的信息，还可用逆反心理推荐其他房源，以退为进。

三、逼定的具体方法

1、直接型逼定

直接邀请成交。如果失败，礼貌地询问恢复交谈。适用于自信型客户。

2、综合利益型逼定

将客户感兴趣的利益综合起来，再次提请客户主意，促使他决定。一般以客户认同的利益开始，以客户曾经提出异议后来解决的利益结束。目的就是激起购买冲动。（对于自信型和疑虑型客户尤为管用。）

3、对比型逼定

以口头或者书面的形式将购买不同产品的优缺点比较，促使客户决定。如果客户对你的产品提出小小的异议：您愿意因为这个小小的不满放弃所有的好处吗？（适用于自信型和迟疑型客户。）

4、连续诱导肯定回答型逼定（7yes法）

诱导客户连续作出肯定回答，一般7个以上。需要注意的是销售人员要准备

多种提问方式，在客户作出否定回答时，应立即解释，提供替代问题。

适合于安全型客户。但应该谨慎使用，注意客户语音、语调、形态的变化。

5、揣测型逼定（替客户作决定）

销售人员揣测时机已经到来，客户仍未明确表态，及时提出办理成交事宜。其带来的积极后果包括达成交易和客户异议得到迅速确认。当客户作出决策有困难时，这一方法是有用的，适用于安全型客户、某些迟疑型客户，对于老客户更加有效。

经常的做法：

A、向客户提出选择性问题：我们是约银行星期一还是星期二过来？

B、由此引伸出细节型逼定——从整个业务流程的某些细节方面入手，进行逼定。如是否用现金结算。

C、用一系列的细节引导客户，对于安全型、迟疑型客户有效，不使用自信型客户。

D、向客户提出含蓄性问题：您是否想在就付定金？（基本揣测已经决定）

E、向客户作出具体行动：拿出订单。

6、实证型逼定

以事实为依据，证实客户异议不成立，从而逼定。取得客户“效果好就购买”的决定。

适用于直觉活跃型客户，但注意不能有明显摆布客户的倾向，所以仔细观察客户行为，揣测客户的真实意图很重要。

7、集合演示型逼定

针对决策者过多的情况，召集所有决策者观看演示并且要求做出购买决定。

销售人员应争取一个或者多个对产品优点有充分认识的决策者，想办法把他们变成“内部促销员”。

8、建议型逼定

是压力 更 小的逼定方式。目的：让客户接受销售人员的建议，免去客户的心理负担。如：上次有个类似情况的客户，选择了***，后来感觉非常满意。

直觉活跃型客户通常会作出积极反应，安全型客户也是施加对象。（别人也在买，避免风险）

9、暂定型逼定

提请客户作出可以更改的，暂定性的购买承诺：小定-大定-签约。使客户较快作出承诺，同时考虑了客户需要再考虑一下的需求。

适用于安全型客户以及某些迟疑型客户。

10、反问型逼定

如客户提出“是否能在2周后付款”业务员可以选择“付款方式对你是否很重要”“你希望在*月*日付款”之类的回复，如果客户作出肯定回答，基本就成交了。如果客户回答“不”，业务员也可以一种不同的方式进行销售动作。

适用于自信型及直观活跃型客户，对于安全型、迟疑型客户作用较小。

11、概率型逼定

当客户表现出：“我再考虑一下。”销售人员：“完全合理，我理解。那我是否可以问一下，如果下周我们再联系，我们成交的可能性有多大？50%？80%？”根据客户的回答，确定销售过程中是否存在较大问题。

适用于迟疑型和自主型客户。

12、挽留型逼定

当客户提出去其他楼盘看看，但实际上毫无必要时，用这个方法。

做法：就交易的各个要点再次逐一作出说明，努力让客户明白产品已经适合

他的要求，不必再花时间去做其他选择。

适用于自信型及直观活跃型客户，不适用于安全型、迟疑型客户。

13、退让型逼定

提出一个明显会被拒绝的交易，再提出一个合理的，一般比较容易被接受

基于这样的论点：一般人认为业务员的第二项建议会有所让步。

适用于具有合作与随大流倾向的安全型客户。

14、渐进型逼定

就销售环节中某些细节，逐步达成交易以达到整单成交的目的。

从小的，容易达成一致的特点开始逼定，建立客户信心，更加有利于大笔交易的成交。

适用于自信型和直观活跃型客户。

四、面对拒绝如何处理？

1、努力找出失败原因

2、礼节性的结束谈判

3、坚持持续成交邀请

A、避免过于急切，破坏建立长期关系的机会 B、提供新的信息 C、交易条件有所变化

首次来访购房意向强烈：通常会判断这种客户为冲动型客户，针对这类型客户，应时时让其保持亢奋状态，有尽力烘托现场气氛和绝不放过今天的心态，需要销售同事之间相互配合，利用现场的人气制造热销氛围。

二次回访有意向但非常理性：此种客户相对比较理性，一般二次来访时会携带家人或朋友。这时的主要营销对象是客户本人，但也不能无视家人或朋友，家人和朋友往往会成为销售的帮手。

很多时候客户会提出自己的看法，或对产品提出负面评价，销售人员往往会急于辩解和反驳，但如果更多的与客户站在同一平台，对其给予认同，反而会得到客户的信任。

多次到访屡不成交：这种客户也许在首次到访时会表现出非常强的购房意向，让人误以为是冲动型客户，但他们做事却非常小心谨慎，在购买以前不仅要对产品了如指掌，还希望对环境产生好感（销售环境、人缘），他们并非优柔寡断，而是没找到“兴奋点”。

把准命脉，既是多次到访，定然意向较高。迟迟不定，定然是患得患失优柔寡断。建议实用苦肉计，舍己利人，客户想不买都不好意思。

来访多次无什么主见喜欢听旁边人的意见：这种客户是典型的优柔寡断，道听途说之人，这种客户很容易被周边事物所诱导，也容易偏离主题，特别追求别人喜欢的东西。在接待的过程中销售人员一定要占主要地位，多加引导，切勿受外界干扰（比如其他客户传递的不利消息）。但如有朋友和家人在场时，一定要说服朋友和家人。

耍点技巧让客户感到来之不易，让客户感觉不买放不下面子，激一激客户非常凑效，但必须注意火候和尺度。