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    做房产中介的，包括新人可能都会跑盘。但跑盘以后会不会通关？通关时能不能把整个小区都说清楚？一草一木。一砖一瓦。比如某某小区某某号楼1102号住的是李太太.爱人是华为的高管长期在国外出差。孩子现在在哪里上大学？李太太腿脚不好。不能搬重的东西等等这些。对小区的了解，经纪人要比小区的业主对小区更了解。

    对于楼盘信息，我们要了解多少东西呢？项目概况。基本资料。开发商是谁？地理位置在哪儿？他的各项数据指标。建筑的规划。还有所有户型统计分析。项目的优缺点。还有周边项目的对比情况。项目的定位。所有这些都是我们需要知道的。

    首先是这个小区的名称是什么？是否还有新盘在售？售楼处在哪？开发商是谁？这开发商还开发过哪些项目？不同的开发商有不同的特点。要把这个项目的开发商的特点要说清楚。例如这个项目的开发商是南方的。非常注重小区的绿化。小区里头有亭台楼阁。有大面积的水域。等等，这些。

    这个项目的销售代理都是哪些公司？她们都有什么样的特点。都代理销售过哪些楼盘？尤其是物业公司。进入二手房阶段。物业的好与坏与房子的保值率有直接的关系。例如这个小区是人车分离。小区管理是全封闭。小区四周有红外线安防、四周有摄像头。小区保安24小时巡逻。种种都会对房价有所影响。

    小区外面的车道。分别是哪几条路？从小区到城市里标志性的一些地方。例如火车站。例如医院学校。需要多长时间？都哪些方式去？交通状况都怎么样？有没有地铁？每一站的公交都要知道。地铁是从哪儿开到哪儿的？公交一共有多少站？每个站点都是在哪儿？都要知道。为什么要知道这些？不是为了看房。是为了告诉你的客户。你将来的生活方式是什么样？上班应该怎么去？机场应该怎么去？你的爸爸妈妈应该坐什么车？怎么过来？所有这些都是生活方式。所以我们应该对商圈里所有的一花一草一木，全部都要知道。

    另外数据指标。这个项目占地是多少？建筑面积是多少？容积率是多少？绿化率是多少？层高是多少？所有这些都要了如指掌。为什么这个小区均价2万？旁边那小区15000。可能就是因为这个小区绿化不一样。小区里头绿植比较多。有大面积的水域。物业服务比较好。灯泡坏了。物业直接上门维修。只收一个灯泡钱。下水道堵了。物业上门维修。只收一个产生的材料费。所有这些都要了解。否则你没有任何数据说服客户。也说服不了业主。

    每个商圈都有自己的特点。可能是有好的学校。可能是这边有大的公园。也可能是离CBD比较近。要能说清楚，这个商圈是属于什么样的板块？这个板块的特点是什么？哦，这个项目五证两书是什么时候出的？ 为什么要知道这个？因为一个大型的楼盘有可能分4期5期来进行开发。每期可能是不同的时间入住。里面的配套也都不一样。就算是同一期的房子，不同的楼,景观也都不一样。所以我们要对每一套房子都要清楚。交房标准也要了解。是精装还是毛坯？精装都包括哪些毛坯有包括哪些？小区公共的位置配套在什么地方？它的大堂。他的电梯。他的外墙。所有都需要了解。

    配套方面。上下水用的是铁的，还是pvc的？还是就像观塘别墅。用的是铜的。所有东西都不一样。小区有什么配套哦，有没有光纤入户？有没有有限电视？有没有煤气报警？有没有恒温恒湿？

    物业管理会影响到二手的房价。物业公司的背景，它的特点是什么？是不是24小时保安？小区有没有红外线安防？小区是否摄像无死角。所有这些都会影响房价。大湖山庄.北京的一个高端的别墅楼盘。因为换了一个物业比较差。一个高端的别墅楼盘，四周的红外安防失效.摄像也比较稀松。有两三户业主丢失东西。使得整个小区的房价下降了20%。很长一个时间段大量业主在放盘卖房。 使得大湖山庄的独栋和相邻的长岛澜桥的双拼价格都相近。

    户型。小区一共有多少种户型？要对每种户型都了如指掌。比如一个楼盘，有800户。其中600户都是两居。你掌控了两居室。就等于掌控了这个小区。户型的布局。80平米90平米的比例占了多少？每一栋楼都要知道。这个小区为什么三号楼五号楼贵？因为在这个小区这两个楼是楼王。开窗可以看朝阳公园。景观好。没有遮挡。是小区 更 好的位置。所以这种情况下，他价格就是 更 贵。

     你只有做到这个商圈、这个小区的专家。所有的这些都能够说清楚，你的跑盘才是专业的跑盘，你的服务才叫专业的服务。